Se un’abitazione risulta inagibile bisogna pagare l’IMU?

DOMANDA

Sono proprietaria di un’abitazione ma sono in affitto in un’altra casa che si trova nel medesimo comune. Devo pagare lo stesso l’Imu? Mi vale come seconda casa? Da premettere che la casa è ridotta male!

RISPOSTA

Gentile Lettrice,
se l’abitazione non costituisce la sua abitazione principale (ossia l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente) ma è semplicemente sfornita di allacci ai servizi, l’Imu è dovuta e va calcolata con l’aliquota per le seconde case deliberata dal Comune. Se, invece, l’immobile è dichiarato inagibile o inabitabile, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile IMU e per ottenere la riduzione è necessario che sussistano “congiuntamente” l’inagibilità o l’inabitabilità e l’assenza di utilizzo dell’immobile. Se poi le condizioni generali richiamate nel suo quesito sono tali da far classificare l’immobile come collabente (es. allo stato di rudere) bisogna attivarsi presso il Catasto dei Fabbricati affinchè lo stesso venga censito in categoria F/2 privo di rendita, con la possibilità che sia esentato dall’Imu salvo la circostanza che insista su di un’area edificabile, ovvero, che l’area mantenga la capacità edificatoria proprio per la presenza del fabbricato, nel qual caso, si dichiara il valore dell’area.

Cosa c’è da sapere
Le principali ipotesi di “agevolazione” in materia di IMU riguardano le seguenti fattispecie:

• aree fabbricabili possedute e condotte da coltivatori diretti o imprenditori agricoli. Tali aree sono considerate quali terreni agricoli se sussistono entrambe le seguenti condizioni:
  – esse sono possedute e condotte dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
  – su di esse persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.
  L’agevolazione comporta l’esenzione per il soggetto passivo che sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e la tassazione quale terreno agricolo per l’eventuale comproprietario privo di tali qualifiche (per maggiori chiarimenti sul punto si veda la Risoluzione n. 2/DF del 10 marzo 2020);
• fabbricati di interesse storico o artistico. Per questo tipo di fabbricati, di cui all’art. 10 del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, la base imponibile è ridotta del 50%;
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili. Per tali fabbricati, di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni, la base imponibile è ridotta del 50%;
• abitazioni concesse in comodato. Si applica la riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
  – il contratto di comodato sia registrato;
  – il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  – il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
  La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori;
• abitazioni locate a canone concordato. Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75 per cento;
• l’articolo 1, co. 48 della legge n. 178/2020 prevede che dal 2021 per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residenti in uno Stato diverso dall’Italia, l’Imu è applicata nella misura della metà e la tassa sui rifiuti (avente natura di tributo) o la tariffa sui rifiuti (avente natura di corrispettivo) è dovuta in misura ridotta di due terzi.