Si può usufruire della detrazione per ristrutturazioni su un immobile in affitto con cedolare secca?

DOMANDA

È possibile applicare la cedolare secca per locare un immobile sul quale si sta fruendo della detrazione per ristrutturazioni?

RISPOSTA

La detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia (art.16-bis TUIR) spetta a prescindere dalla modalità di tassazione del canone derivante dalla locazione immobiliare (regime ordinario IRPEF o regime opzionale della c.d. “cedolare secca”) e può essere fatta valere solo sull’IRPEF.

Per poter usufruire della detrazione IRPEF nella dichiarazione dei redditi è necessario che Lei possegga altri redditi assoggettati ad IRPEF (es.: redditi da pensione, da lavoro dipendente, redditi fondiari, redditi diversi, ecc.) oltre al reddito derivante dalla locazione che sconta l’imposta sostitutiva della cedolare secca. Viceversa, se Lei non ha altri redditi imponibili ai fini IRPEF, non potrà beneficiare in sede di dichiarazione dei redditi dell’agevolazione per le ristrutturazioni edilizie.

In questo caso, infatti, mancherebbe un requisito fondamentale, ossia quello della “capienza” fiscale per accogliere la detrazione.

Cosa c’è da sapere
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. Questo a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

L’aliquota applicabile è del 21%. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo. Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).