DOMANDA

Buongiorno,
Vorrei sapere se con un contratto preliminare registrato è possibile usufruire del super bonus 110% e del bonus ristrutturazioni. Oppure se oltre al preliminare bisogna sottoscrivere anche un contratto di comodato d’uso per poter effettuare le ristrutturazioni.
Grazie.
Cordiali saluti

RISPOSTA

L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare dell’8 agosto 2020 n. 24/E, ha evidenziato che per aver diritto alla detrazione del Superbonus 110%, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

In particolare, i soggetti beneficiari devono:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, purché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori e che le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

La citata Circolare, inoltre, precisa che “Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.”

Tornando al suo quesito ai fini della detrazione, fermo restando la sussistenza di tutti gli altri requisiti, si ritiene possa essere sufficiente anche il solo Preliminare di vendita regolarmente registrato a condizione che nello stesso sia evidenziato che il Promissario acquirente è immesso in via anticipata nel possesso dell’immobile ed è autorizzato ad effettuare sullo stesso gli interventi edilizi.

Cosa c’è da sapere

Il Decreto Rilancio, tra le altre, ha introdotto nuove disposizioni in merito alla detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (cd. Superbonus).

I primi chiarimenti di carattere interpretativo sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con una Guida dedicata, pubblicata a luglio 2020, e con la Circolare 8 agosto 2020, n. 24/E.

Lo scorso 22 dicembre l’Agenzia, con la Circolare n. 30/E, ha fornito nuove indicazioni, anche alla luce delle modifiche normative intervenute ad opera del decreto “Agosto” (Dl n. 104/2020). La citata Circolare contiene anche numerosi chiarimenti di carattere interpretativo, rispetto alla precedente circolare n. 24/2020, sulla base dei pareri del Mise e dell’Enea, in risposta a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata o presentati dai Centri di assistenza fiscale (Caf), dalle associazioni di categoria e dagli ordini professionali.

Ulteriori modifiche all’articolo 119 del DL 34/2020, che disciplina il Superbonus, sono state apportate dalla Legge di Bilancio 2021 approvata in via definitiva dal Senato il 30/12/2020.

Tra le novità si evidenziano le seguenti:

• la proroga del Superbonus fino al 30 giugno 2022 salvo che per gli interventi effettuati dai condomìni, eseguiti per almeno il 60% alla data del 30 giugno 2022, il cui termine è ulteriormente prorogato al 31 dicembre 2022;
  – la modifica di alcuni dei requisiti “minimi” delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti per le quali sono ora sufficienti tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale;
• l’estensione del Superbonus agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• la previsione che anche gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano tra gli interventi di isolamento termico sugli involucri degli edifici senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente e l’estensione della detrazione per l’eliminazione delle barriere architettoniche.