Superbonus 110%: il beneficio spetta anche agli immobili plurifamiliari dotati sia di ingresso autonomo che di ingresso da scala condominiale?

DOMANDA

Salve,
in riferimento ad un piano terra di un condominio, dotato di un accesso indipendente, 3 impianti su 4 autonomi, in teoria si può avere accesso al superbonus 110%.

Il mio dubbio riguarda il fatto che oltre l’accesso indipendente, l’appartamento ha anche l’accesso dalla scala condominiale.

In pratica un accesso indipendente con cancello su strada che porta al giardino di proprietà, e un accesso dalla scala condominiale.
Secondo voi l’accesso condominiale inficia la possibilità dell’agevolazione?

Grazie

RISPOSTA

Gentile Lettore,

la casistica di un’unità immobiliare funzionalmente indipendente, dotata di un ingresso autonomo dall’esterno oltre che di un ingresso da scala condominiale, è assai frequente.

Tale casistica è stata anche oggetto della risposta a Interpello n. 910-125/2021 con la quale la direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate delle Marche ha evidenziato che il Superbonus 110% (ex art. 19 DL 34/2020) spetta anche per gli interventi eseguiti in un complesso plurifamiliare, con ingresso su scala condominiale.

Per qualificare l’unità immobiliare come “unifamiliare”, è necessario il requisito dell’indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno indipendentemente che l’edificio si trovi o meno in condominio.

Pertanto, nel Suo caso, il parere è positivo: l’appartamento con accesso autonomo e da scala condominiale, ai fini del Superbonus 110%, può ritenersi “funzionalmente indipendente” se dotato di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva (acqua, gas, luce o riscaldamento).

Cosa c’è da sapere

Con la circolare n. 30/E del 2020 l’Agenzia ha chiarito che si può considerare che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora:

− all’immobile si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;

– all’immobile si acceda da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» nel caso in cui:

− la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;

– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Il documento di prassi ricorda, inoltre, che “nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. Gli impianti come le fognature e i sistemi di depurazione non sono rilevanti ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile.

Infine, il legislatore è intervenuto con la Legge di bilancio 2021 inserendo nel comma 1 bis dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 che “un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale”.