Eredità immobili in affitto: si possono portare in detrazione le quote residue delle ristrutturazioni condominiali sostenute dal defunto?

DOMANDA

I miei due figli hanno ereditato dal padre due appartamenti regolarmente affittati. Mia figlia ha fatto la dichiarazione dei redditi presso un CAF; mio figlio l’ha fatta con il CAF del datore di lavoro.
Il CAF di mia figlia ha ritenuto di portare in detrazione le spese relative alle ristrutturazioni condominiali eseguite negli anni. Il CAF di mio figlio, invece, ha sostenuto che non era possibile portarle in detrazione perchè non costituivano abitazione principale. Mi piacerebbe conoscere il parere degli esperti di 50&Più.
Grazie anticipate e cordiali saluti e auguri per le prossime festività.

RISPOSTA

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In sostanza, la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.1).

Viceversa se, come in questo caso, gli immobili sono affittati, essi non possono considerarsi nella disponibilità degli eredi e le detrazioni, per le quote non eventualmente detratte dal defunto, non si trasferiscono. Eventualmente, i suoi figli potranno beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di locazione.

Cosa c’è da sapere
Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali (Circolare 5.03.2003 n. 15, paragrafo 2).
A tal riguardo, si precisa che:

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre; −se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo non avendone più gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene. La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. L’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente, perché ad esempio concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.3). La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità. In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità. La detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione (Circolare 9.05.2013 n. 13, risposta 1.1).